[Python] 부동산 매물 갭투자 금액 추정

 

요즘 같은 하락장에 어떤 공부를 하면 좋을까 생각하다가,

단지별 매물 매매 호가와 전세 호가의 차이로 갭을 모니터링해보면 좋겠다고 생각했다.

 

현 상황에서 분명 역전세가 발생하고 있는 단지들도 있을 것이고, 상대적으로 갭이 많이 벌어지지 않은 단지들도 있을 것이다.

분명 지역적인 특징이 있을 수도 있는데, 전국적으로 갭이 안정화에 접어든다면 하락 또한 어느 정도 안정화되지 않을까 싶었다.

 

그래서 오늘은 전국에 있는 단지들의 정보를 모두 수집한 결과를 정리해보려 한다.

하나의 예시로 서울 강동구에 있는 단지를 아무거나 하나 골랐다.

네이버 매물에서 단지를 찾아보면 매매가 11억~36억 / 전세가 5억 7,000~10억 과 같이 단지별로 호가 정보가 뜨고,

아래에서는 세대수, 용적률, 건폐율 등에 대한 정보를 확인할 수 있다.

 

단지 정보 예시

 

더 세분화해서 살펴보면 면적별로 호가 정보를 수집해볼 수 있다.

그 결과를 바탕으로 아래와 같이 갭 금액을 계산해보았다.

 

1) max(매매가) - min(전세가) = 갭 최고 금액
2) min(매매가) - max(전세가) = 갭 최저 금액

 

아래와 같이 지역, 아파트명, 면적 별로 매매가와 전세가의 갭 금액을 확인해볼 수 있다.

이 중에서도 세대수가 1,000 세대 이상인 단지로 추려보았다.

전국에 있는 아파트(면적별) 40,998 개 중 9,334 개로 추려볼 수 있었다.

 

지역/아파트/면적별 갭금액

 

 

또 그 중에서도 서울에 있는 단지들만 추려서 살펴보니 1,974 개로 추려볼 수 있었다.

조금 더 세부적으로 살펴봐야겠지만 우선은 갭 최고/최저 금액 간의 차이가 크지 않은 단지가 입지 측면이나 여러 관점에서 가치가 있는 단지가 아닐까 생각이 든다.

갭 최저 금액이 마이너스인 것은 역전세로 추정해볼 수 있는데, 이 또한 단지 전체 호가에서 계산한 것이라 추가적으로 살펴볼 필요가 있다.

(만기가 남은 전세 끼고 거래라든지, 갱신권 사용이 만료되어 새로 계약하는 매물로 전세가가 많이 올랐다든지 여러 케이스가 있을 수 있음)

 

서울지역에 대한 세부 데이터는 아래 첨부 파일로 추가해두었다. 

 

서울 지역 아파트 면적별 갭.csv

0.13MB

 

지속적인 모니터링으로 갭이 어떻게 움직이는지 살펴볼 생각이다.

(예를 들어 전세가가 매매가의 어느 정도로 따라 붙는지 등)

 

조금 더 살펴보고 정리가 되면 다음 포스팅에 이어서 올릴 예정!